BGH klipp und klar: Es gibt keine „Drei-Angebote-Regel“!

Jahrzehntelang pochten Instanzgerichte und Fachautoren darauf, dass vor größeren Verwaltungsmaßnahmen drei Vergleichsangebote einzuholen seien, damit die Wohnungseigentümer ihre Beschlüsse auf einer gesicherten Erkenntnisgrundlage fassen. Nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im vergangenen Jahr bezüglich der Einholung von Rechtsanwaltsangeboten (Stundensatzvergütung) und Sachverständigen klarstellte, dass es eine derartige Regel nicht gibt, hat er dies nunmehr für den in der Praxis wichtigsten Bereich von Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum entschieden. Das Urteil ist von großer Bedeutung...

Mit Urteil vom 27.03.2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 7/25 beendet der BGH die Mär der zwingenden „Drei-Angebote-Regel“ endgültig. Das bedeutet nicht, dass auf Alternativ- bzw. Vergleichsangebote schlechthin verzichtet werden darf. Im Normallfall jedenfalls ist es der Mehrheit allerdings gestattet, ihr Ermessen auf Basis eines einzigen Angebots auszuüben.

Der Fall

Die Kläger sind Wohnungseigentümer in einer aus mehreren Häusern mit insgesamt 32 Wohnungen bestehenden GdWE im Amtsgerichtsbezirk Wuppertal. In der Versammlung vom 18.09.2023 wurden Erhaltungsmaßnahmen beschlossen, und zwar der Austausch einzelner Fenster und Vordachverglasungen in mehreren Wohnungen und Häusern. Beauftragt wurden die Glaserei O. und eine Malerfirma M. mit einem Gesamtvolumen aller beschlossenen Maßnahmen von 9.740,13 EUR. Der teuerste Auftrag betraf den Austausch zweier Fensterelemente in einer Wohnung zum Preis von 4.091,22 EUR (TOP 11). Auf die Einholung von Vergleichsangeboten wurde in den Beschlüssen jeweils ausdrücklich verzichtet, da die Glaserei O. bereits seit Jahrzehnten „zur vollsten Zufriedenheit“ der GdWE für die Fenster verantwortlich sei und die Malerfirma in dem Jahr der Beschlussfassung bereits sämtliche Balkongeländer zur Zufriedenheit der GdWE gestrichen habe. Das Amtsgericht wies die Anfechtungsklage komplett ab. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht Düsseldorf den Beschluss zu TOP 11 für ungültig erklärt. Das Landgericht beanstandete, dass mit dem Preis die maximal zulässige Bagatellgrenze für derartige Maßnahmen überschritten worden sei und die Mehrheitsentscheidung ohne Vergleichsangebot daher ermessensfehlerhaft war. Das Landgericht ließ die Revision zu. Der BGH beurteilte den Fall so wie das Amtsgericht. 

Die Entscheidung 

Alle Beschlüsse - auch zu TOP 11 - entsprachen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Mehrheit habe das ihr bei der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen eröffnete Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Es sei nicht erforderlich gewesen, Vergleichsangebote einzuholen. Die positiven Vorerfahrungen mit den beauftragten Handwerkern hätten es gerechtfertigt, auf einen weiteren Qualitäts- und Preisvergleich am Markt zu verzichten. Die Informationsgrundlage im Zeitpunkt der Beschlussfassung sei hinreichend belastbar gewesen. Die Beauftragung läge im Ermessen der Gemeinschaft. In diesem Rahmen gäbe es weder eine Drei-Angebote-Regel noch eine Bagatellgrenze.

Dr. Jan Hendrik Schmidt von W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg ordnet diesen Sachverhalt wie folgt ein:

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Der Umstand, dass der einzige Anbieter in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war („bekannt und bewährt“), kann es rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen. Es kommt auf positive Vorerfahrungen der Wohnungseigentümer bzw. GdWE an, nicht auf den Verwalter. Insofern könnte es nicht ausreichen, wenn der Verwalter einen ihm langjährig bekannten Anbieter ins Spiel bringt, der für diese GdWE jedoch noch nie tätig war. Die Formulierung „Angebote bzw. zusätzliche Informationen“ deutet auf die Vorrangstellung der Information hin (Informationsgrundlage), von denen ein Angebot bzw. Vergleichsangebote nur Beispiele sind.

Auch wenn ein Beschluss laut BGH nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden ist, kann er ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder überteuert ist. Ein qualitativ und fachlich geeignetes Angebot kann daher gleichwohl ordnungswidrig sein, wenn es preislich überteuert ist. Diesen Beschlussmangel muss ein Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und gegebenenfalls unter Beweis stellen (Rn. 25, 28).

Nicht nur der Verwalter, auch die Wohnungseigentümer sind zur Einholung von Vergleichsangeboten aufgerufen. Dies gilt z.B. dann, wenn nach allgemeinen Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung kein Vergleichsangebot erforderlich ist, einzelne Wohnungseigentümer aber gleichwohl einen solchen Marktvergleich verlangen. Ein anderes Beispiel ist die Suche nach einem neuen Verwalter. Es ist keineswegs die vornehmliche Aufgabe des amtierenden bzw. scheidenden Verwalters, sich auf die Suche nach dem Amtsnachfolger zu machen.

Fazit für die Gemeinschaft

Es gibt keine „Drei-Angebote-Regel“. Anerkannt ist bislang nur eine „Drei-Angebote-Ausnahme“, und zwar bei der Bestellung eines neuen Verwalters (BGH). Allerdings führt der BGH hierzu aus, dass auch bei der Neubestellung eines Verwalters bereits ein weiteres Angebot ausreichen kann. Der Ermessensspielraum der Mehrheit ist also weit zu verstehen.

Ob und - wenn ja - unter welchen Voraussetzungen vor der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme Vergleichsangebote einzuholen sind, hatte der BGH bislang nicht entschieden. Geklärt war lediglich, dass die Neubestellung des Verwalters die Einholung von Vergleichsangeboten voraussetzt, da es sich um eine langfristige Personalentscheidung handele, bei der es regelmäßig angezeigt sei, neben der Person auch die fachliche Kompetenz und ausreichende Ausstattung der Bewerber im Vergleich zu beurteilen. Geklärt hatte der BGH außerdem, dass vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts oder Sachverständigen keine Vergleichsangebote eingeholt werden müssten, insbesondere dann, wenn Angeboten keine Aussagekraft zukomme, wie etwa bei Stundenhonorarangeboten (Rn. 10). Die Höhe eines anwaltlichen Stundensatzes ist nicht geeignet, Stärken und Schwächen des jeweiligen Rechtsanwalts, seine Erfahrungen und Expertise auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts und seine Herangehensweise aufzuzeigen.

Vergleichsangebote ermöglichen in erster Linie einen Preis-, aber keinen Qualitätsvergleich. Der Preis ist bei der Auswahl aber nicht der einzige und häufig auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt. Es kann triftige Gründe dafür geben, einen teureren Anbieter zu beauftragen. Für einem vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist neben dem Preis entscheidend, ob der Auftragnehmer die Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt, den Zeitplan einhält, qualifiziertes Personal zur Verfügung stellt und berechtigten Beanstandungen zeitnah und vollständig behebt.